STF confirma: holding imobiliária também tem imunidade de ITBI ao integralizar imóveis

Prezados clientes,

A Hiper Serviços informa que o Supremo Tribunal Federal concluiu, em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, o julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348), com certidão de julgamento juntada em 20/10/2026 e ata divulgada em 21/10/2026.

A decisão reconheceu a imunidade do ITBI na transmissão de imóveis para integralização do capital social, independentemente de a atividade preponderante da sociedade ser imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude.

Alcance da decisão

A imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal também se aplica, em princípio, às sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou a administração de imóveis próprios, quando a transmissão corresponder à efetiva realização de capital social.

O Tema 1.348 não dispensa documentação regular nem impede a fiscalização de operações artificiais.

Antes de integralizar

1. Fazer o estudo comparativo entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los à holding, incluindo IR sobre ganho de capital, custos registrais e tributação futura.
2. Definir capital subscrito e integralizado de forma coerente, identificar cada imóvel e documentar a operação sem valores artificiais.
3. Conferir matrícula, titularidade, ônus, custo fiscal, documentos de aquisição e instrumento societário registrado.
4. Verificar, no município de cada imóvel, o procedimento de reconhecimento da não incidência e os documentos exigidos para o registro.
5. Protocolar requerimento fundamentado no art. 156, § 2º, I, da CF e nos Temas 1.348 e 796, guardando comprovantes e decisões.

Se o município cobrar, ou se o ITBI já foi pago

Quando a negativa se basear apenas na atividade imobiliária da sociedade, recomendamos impugnação administrativa fundamentada e, conforme o caso, avaliação de medida judicial.

Se o ITBI já foi recolhido, é preciso examinar a possibilidade de restituição: prova do pagamento, fundamento da exigência, prazo aplicável e eventuais efeitos posteriores do julgamento. Não há restituição automática.

Imóveis no Município do Rio de Janeiro

A Prefeitura do Rio mantém o serviço “ITBI – Processo de Reconhecimento de Não Incidência”, com autodeclaração e abertura de processo on-line. A página municipal, atualizada em 29/09/2026, prevê a autodeclaração para integralização de capital quando a atividade do adquirente não for exclusivamente imobiliária. Essa condição é anterior ao julgamento e deve ser confrontada com o Tema 1.348: não presuma que o sistema já foi atualizado.

Serviço oficial: pref.rio · Formulários: fazenda.prefeitura.rio/nao-incidencia-itbi

1. Conferir a matrícula e os documentos de cada imóvel no Município.
2. Conferir o contrato ou a alteração social registrada, a identificação dos bens e a comprovação do capital integralizado.
3. Consultar o portal da Prefeitura e verificar a modalidade admitida para a operação.
4. Se a holding imobiliária não se enquadrar na autodeclaração, avaliar processo ordinário, sem prestar declaração inexata.
5. Pedir o reconhecimento da não incidência, com fundamentos constitucionais, jurisprudência e documentação de suporte.
6. Acompanhar as exigências, obter a manifestação municipal e instruir o título no Registro de Imóveis.
7. Se houver indeferimento, observar prazo e via de impugnação ou recurso e avaliar tutela judicial.

Checklist de documentos

• Contrato social ou alteração contratual registrada e CNPJ.
• Matrícula atualizada e título de aquisição de cada imóvel.
• Documentos fiscais que comprovem o custo e o valor atribuído à integralização.
• Demonstrativo do capital subscrito, integralizado e de eventual diferença.
• Requerimento, protocolos, intimações e decisões da Prefeitura.
• Certificado declaratório ou documentação fiscal aplicável ao registro.

A documentação exata deve ser conferida no formulário vigente e pode variar conforme a operação.

Se o Município exigir o ITBI apenas pela atividade imobiliária da holding, peça decisão fundamentada e prepare a contestação com base no Tema 1.348. Para valores já pagos, reúna guia, comprovante, processo administrativo, matrícula e contrato social e avalie a restituição dentro do prazo legal, sem pressupor êxito ou retroatividade irrestrita.

Nossa orientação

A Hiper Serviços recomenda que nenhuma operação seja implementada sem análise contábil, tributária, societária e registral individualizada. Controvérsias com o Fisco municipal podem ser submetidas à nossa assessoria jurídica especializada em Direito Tributário.

A Hiper ajuda. Nossa equipe orienta e implementa toda a operação para obter o reconhecimento da imunidade do ITBI na integralização de imóveis em holdings patrimoniais e reduzir os efeitos de eventuais oposições das prefeituras.