Pessoa física que aluga imóveis: quando a NFS-e passa a ser obrigatória
Nem todo proprietário que recebe aluguel precisa emitir nota. Veja as duas regras, o quadro de decisão e exemplos.
Prezados clientes,
A Hiper Serviços esclarece que nem toda pessoa física que recebe aluguéis está obrigada a emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). A exigência depende do enquadramento do proprietário como contribuinte do IBS e da CBS, nos termos do art. 251 da LC nº 214/2025, e da regulamentação documental aplicável.
Duas regras, duas verificações
Regra A: ano anterior (2025). Há enquadramento quando ocorrem ao mesmo tempo:
- receita anual de locação acima do limite-base atualizado pelo IPCA (R$ 240.000,00 mais o IPCA de janeiro/2025 a dezembro/2026, a ser divulgado);
- locação de pelo menos 4 imóveis distintos.
Se faltar uma das duas condições, essa regra, sozinha, não enquadra o proprietário.
Regra B: próprio ano (2026). Se, durante 2026, a receita de locação ultrapassar o limite-base de R$ 240.000,00 acrescido de 20%, ou seja, R$ 288.000,00, também atualizado pelo IPCA, pode haver enquadramento no próprio ano, independentemente de haver quatro imóveis.
Atenção: R$ 240 mil e R$ 288 mil são valores de referência antes da atualização legal pelo IPCA. Não os trate como limites definitivos de 2026: confira os valores oficiais atualizados antes de concluir o enquadramento.
Quadro prático de decisão
| Situação do locador pessoa física | Orientação sobre NFS-e |
|---|---|
| 2025: até 3 imóveis, mesmo com receita acima de R$ 240 mil. 2026: receita até R$ 288 mil. | Dispensado por essas duas regras. |
| 2025: 4 ou mais imóveis, com receita até R$ 240 mil. 2026: receita até R$ 288 mil. | Dispensado por essas duas regras. |
| 2025: 4 ou mais imóveis e receita acima de R$ 240 mil. | Enquadrado em 2026: observar a obrigação de emitir NFS-e. |
| 2026: receita acima de R$ 288 mil, mesmo com 1 a 3 imóveis. | Enquadrado no próprio ano de 2026: observar a obrigação de emitir NFS-e. |
Exemplos
Valores sem a correção pelo IPCA.
- 2 imóveis e R$ 260 mil recebidos em 2025. Pela Regra A, não há enquadramento, porque não são 4 imóveis. Pela Regra B, fica enquadrado se a receita de 2026 superar o limite atualizado de R$ 288 mil.
- 5 imóveis e R$ 260 mil recebidos em 2025. Há enquadramento pela Regra A, se a receita superar o limite atualizado de R$ 240 mil.
- 1 imóvel e receita acima de R$ 288 mil em 2026. Enquadramento pela Regra B, desde que superado o limite corrigido.
O que fazer na prática
- Relacionar os imóveis distintos locados.
- Apurar a receita total de locações em 2025.
- Acompanhar a receita acumulada de 2026.
- Comparar os resultados com os limites corrigidos pelo IPCA.
- Se enquadrado, verificar cadastro, habilitação e regras de emissão no Portal Nacional da NFS-e.
Quem não se enquadrar nessas hipóteses continua, em regra, dispensado da NFS-e pelas locações, mas deve manter organizados contratos, recibos e comprovantes e cumprir normalmente as obrigações do Imposto de Renda. Venda de imóveis e outras situações especiais exigem análise separada.
Resumo: a obrigação não depende só de receber mais de R$ 240 mil em aluguéis. Pelo ano anterior, é preciso superar o limite atualizado e locar pelo menos 4 imóveis. No próprio ano, é preciso superar o limite acrescido de 20% (R$ 288 mil mais IPCA), mesmo com menos imóveis.
A Hiper ajuda. Nossa equipe verifica o seu enquadramento e, quando for o caso, implementa a emissão da NFS-e no menor prazo possível.
Base legal: LC nº 214/2025, art. 251, § 1º, I, § 2º, II, e § 5º; alterações da LC nº 227/2026; atos regulamentares aplicáveis à NFS-e. Informativo; cada caso deve ser avaliado individualmente.