Condomínios vão emitir nota fiscal a partir de 1º de dezembro

Prezados clientes,

A Hiper Serviços informa que, com a implementação da Reforma Tributária do Consumo, foram criadas novas exigências de documentação fiscal eletrônica para os condomínios edilícios, inclusive sobre as cobranças de cotas e demais valores condominiais. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (art. 1º, III, “f”), a emissão da NFS-e nessas operações começa em 1º de dezembro de 2026.

O que entra na nota

As cobranças e receitas devem ser identificadas e classificadas separadamente, conforme a natureza:

• Cotas ordinárias, destinadas ao rateio das despesas comuns.
• Cotas extraordinárias e contribuições específicas, inclusive chamadas adicionais e fundos.
• Encargos das cobranças, como descontos, acréscimos e outros valores.
• Receitas obtidas com terceiros, como locação ou cessão de espaços, exploração de áreas comuns e publicidade.

Emitir nota não é pagar imposto novo

A obrigação de emitir a nota não cria, por si só, imposto sobre as cotas. Pela LC nº 214/2025, art. 26, I, o condomínio, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS. O simples rateio das despesas comuns também não é serviço sujeito ao ISS, e a NFS-e não autoriza destacar esse imposto.

Duas situações exigem atenção:

1. Se o condomínio optar pelo regime regular do IBS e da CBS, há incidência sobre taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros.
2. Sem essa opção, se as taxas cobradas dos condôminos forem menos de 80% da receita total, pode haver incidência sobre operações com bens e serviços (art. 26, § 2º, com redação da LC nº 227/2026).

Como a emissão vai funcionar

O condomínio, diretamente ou pela administradora, deve preparar cadastros, financeiro e fiscal para emitir no padrão nacional:

• CNPJ e dados cadastrais do condomínio.
• Condômino ou responsável pela unidade, com CPF ou CNPJ, quando exigido.
• Identificação da unidade e do imóvel.
• Competência, composição dos valores, descontos, acréscimos e total.
• Classificação fiscal e informações de IBS/CBS, conforme a condição do condomínio.
• Conciliação entre nota, boleto, recebimento e escrituração.

O que fazer até 30 de novembro

1. Atualizar o cadastro do condomínio, com CNPJ e dados do responsável legal.
2. Revisar o cadastro de unidades, proprietários, condôminos e responsáveis.
3. Separar cotas ordinárias, extraordinárias, fundos e receitas de terceiros.
4. Conferir boletos, competências, critérios de rateio e valores cobrados.
5. Verificar o credenciamento e o acesso ao ambiente de emissão da NFS-e.
6. Ajustar os sistemas da administradora e a rotina de emissão, conciliação e arquivo.
7. Validar código fiscal, preenchimento e situação tributária antes da primeira nota.

Síndico e administradora. Cabe ao síndico, como representante legal, organizar as informações e definir os responsáveis pela nova rotina. A administradora, quando cuida do faturamento e da cobrança, avalia os ajustes de sistema. Deixem por escrito quem emite, como tratar receitas especiais e como integrar com a contabilidade, para evitar notas duplicadas, omissões e divergências.

E a dispensa de que se fala no setor?

Há entendimentos no setor de que condomínios que apenas rateiam despesas estariam dispensados da NFS-e, por não serem contribuintes do IBS e da CBS. Essa leitura não afasta a obrigação criada pelo Decreto nº 12.955/2026 (art. 115, VI, “d”), que inclui expressamente os condomínios edilícios. O § 2º do mesmo artigo admite que um ato conjunto crie dispensas, mas até a data deste comunicado não identificamos dispensa geral formalizada.

A Hiper ajuda. Nossa equipe analisa o enquadramento tributário do seu condomínio e orienta a implantação dos procedimentos administrativos, contábeis e fiscais para emitir as notas corretamente.