Aluguel de imóvel próprio passa a exigir nota fiscal em 1º de dezembro
Para empresas locadoras do Lucro Presumido e do Lucro Real, com imóveis próprios alugados a pessoas jurídicas ou físicas.
Prezados clientes,
A Hiper Serviços informa que, com a implementação da Reforma Tributária do Consumo, passou a ser obrigatória a emissão de documento fiscal eletrônico em operações que antes não exigiam nota de serviços, entre elas a locação de bens imóveis próprios. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a emissão da NFS-e nessas operações começa em 1º de dezembro de 2026.
O comunicado se destina especialmente às empresas patrimoniais e administradoras de bens próprios, tributadas pelo Lucro Presumido ou pelo Lucro Real, estabelecidas no Município do Rio de Janeiro.
Por que a nota passa a ser obrigatória
A locação imobiliária entrou no campo de incidência do IBS e da CBS, criados pela EC nº 132/2023 e regulamentados pela LC nº 214/2025. A partir de 1º de dezembro, as receitas da exploração de imóveis próprios devem ser documentadas por NFS-e, no padrão do sistema nacional, seja o locatário pessoa física ou jurídica.
A nota não traz ISS. A locação de imóvel não se confunde com prestação de serviço. A NFS-e deve usar a classificação própria da locação, sem destaque de ISS. Serviços autônomos, distintos da locação, devem ser examinados separadamente.
O que vai na nota
- CNPJ e dados cadastrais da empresa locadora.
- CNPJ do locatário pessoa jurídica ou CPF do locatário pessoa física.
- Identificação do imóvel, conforme os campos do leiaute vigente.
- Valor da locação.
- Competência e demais dados exigidos.
- Classificação fiscal da locação imobiliária, sem ISS.
- Informações de IBS e CBS, quando exigíveis.
Atenção: códigos fiscais, periodicidade, regras de agrupamento e funcionalidades disponíveis devem ser validados antes da primeira emissão.
Uma nota por locatário e contrato. Como controle inicial, recomendamos emitir a NFS-e individualizada por locatário e por operação. Se o mesmo locatário tiver contratos de imóveis diferentes, a consolidação deve ser examinada conforme as regras técnicas. Não consolide operações de locatários distintos sem previsão expressa na regulamentação.
O que não muda em 2026
- A nova obrigação documental não altera o regime de apuração do IRPJ e da CSLL no Lucro Presumido.
- Até 31/12/2026, seguem as regras atuais para as receitas de locação, inclusive de PIS e COFINS, respeitada a transição.
- A emissão da NFS-e, sozinha, não é fundamento para cobrar ISS sobre locação pura.
- As informações de IBS e CBS seguem as regras específicas de implantação previstas para 2026.
O que fazer até 30 de novembro
- Atualizar o cadastro dos imóveis próprios destinados à locação.
- Conferir os contratos de locação e os valores.
- Atualizar CNPJ, CPF e demais dados dos locatários.
- Identificar competências, vencimentos e condições de pagamento.
- Verificar o acesso e a habilitação no Emissor Nacional da NFS-e.
- Adequar os controles de faturamento, cobrança e escrituração.
- Validar códigos fiscais e regras de preenchimento.
- Guardar contratos, recibos e comprovantes como documentação complementar.
Contratos assinados antes da reforma. Contratos de locação celebrados antes da publicação da LC nº 214/2025 podem se enquadrar em regime específico de IBS/CBS, inclusive com possibilidade de alíquota de 3,65%, pelas disposições transitórias. Depende da análise individual de datas, prazos e condições: não aplique sem avaliação técnica.
Comece agora
Recomendamos que as empresas patrimoniais e administradoras de bens próprios iniciem já a adequação, mantendo controles contratuais, financeiros e contábeis que conciliem os valores faturados, recebidos e escriturados. A Hiper Serviços acompanha as atualizações normativas e técnicas para as empresas do Município do Rio de Janeiro.
A Hiper ajuda. Nossa equipe está pronta para orientar e implementar toda a operação, para que sua empresa emita a NFS-e das locações no menor prazo possível.
Fundamentação: EC nº 132/2023; LC nº 214/2025; LC nº 116/2003; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; Nota Técnica nº 009 da NFS-e, versão vigente. Informativo; cada caso deve ser avaliado individualmente.