Como funciona a doação de imóvel com reserva de usufruto?

Na doação com reserva de usufruto, o dono do imóvel transfere a propriedade aos filhos ou a outra pessoa e continua com o direito de usar o bem ou de receber seus rendimentos enquanto viver. Quem recebe fica com a nua-propriedade; quem doa fica com o usufruto. Com a morte do doador, o usufruto se extingue e o donatário passa a ter a propriedade plena daquele bem, sem que ele precise entrar na partilha da herança (arts. 1.390 e 1.410 do Código Civil). No Rio de Janeiro, o ITCMD é pago uma vez, na doação.

Como a doação com usufruto funciona na prática

A doação de imóvel é feita por escritura pública e registrada na matrícula, com o registro do usufruto em favor do doador. A partir daí:

• O usufrutuário (doador) mora no imóvel ou o aluga e recebe os aluguéis, paga as despesas ordinárias de conservação e os tributos do bem, como o IPTU.
• O nu-proprietário (donatário) é o dono registrado, mas não usa o imóvel nem recebe os frutos enquanto durar o usufruto.
• A venda do imóvel pleno exige a participação de ambos.

O usufruto termina com a morte ou a renúncia do usufrutuário, pelo fim do prazo fixado e pelas demais hipóteses do art. 1.410. O cancelamento é averbado no Registro de Imóveis com a certidão de óbito.

Por que as famílias usam esse caminho

A doação com usufruto antecipa a transmissão do patrimônio sem tirar do doador a moradia ou a renda. Do ponto de vista do planejamento, os efeitos buscados são três:

1. Fixar o custo hoje. O ITCMD é calculado sobre o valor e pela alíquota do dia da doação.
2. Tirar o bem da partilha futura. O imóvel já doado não precisa ser partilhado depois, o que reduz custo e prazo na sucessão.
3. Definir em vida quem fica com cada bem, com a renda preservada para os pais.

O mesmo desenho é usado com quotas de empresa: os pais doam as quotas e mantêm o usufruto dos lucros e, em regra, do voto. É a base da holding familiar.

Quanto de ITCMD se paga no Rio de Janeiro?

No Rio, a doação com reserva de usufruto é tributada sobre o valor integral do imóvel no momento da doação (art. 24, I, b, da Lei estadual 7.174/2015). Quando o usufruto se extingue, com a morte do doador, não há nova incidência (art. 7º, III). A Lei Complementar 227/2026 confirmou em âmbito nacional que a extinção do usufruto não sofre ITCMD (art. 150, II).

O imposto é pago antes da escritura (art. 30, § 1º, da lei fluminense). As alíquotas vão de 4% a 8%, conforme as faixas em UFIR-RJ, detalhadas no texto sobre o ITCMD no Rio de Janeiro.

Imposto de renda na doação

O doador pode transferir o imóvel pelo valor que consta da sua declaração de bens, sem apurar ganho de capital. Se usar um valor maior, a diferença é tributada como ganho de capital (Lei 9.532/1997, art. 23). O donatário registra o bem recebido pelo mesmo valor, como rendimento isento, e o custo de aquisição dele passa a ser esse valor, o que importa numa venda futura.

Enquanto durar o usufruto, os aluguéis são declarados por quem os recebe, o usufrutuário. A forma de informar a nua-propriedade e o usufruto segue as instruções anuais da Receita Federal para a declaração.

Limites que entram na conta

O Código Civil impõe limites à doação que precisam ser respeitados no desenho do planejamento:

Havendo herdeiros necessários, metade do patrimônio é reservada a eles, e a outra metade é a parte disponível (arts. 1.845 e 1.846). A escritura pode declarar que a doação sai da parte disponível e fica dispensada da igualação, desde que caiba nela. Doações desiguais entre filhos, sem essa previsão, voltam à conta na sucessão.

Cláusulas que costumam acompanhar a doação

• Incomunicabilidade: o bem não se comunica com o cônjuge do donatário, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.668, I).
• Impenhorabilidade: o bem não responde por dívidas do donatário.
• Inalienabilidade: o donatário não pode vender o bem pelo prazo fixado.
• Reversão: o bem volta ao doador se o donatário morrer antes dele (art. 547).

Essas cláusulas afetam o valor e a liquidez do bem para o donatário, e por isso entram na conversa do planejamento desde o início. O regime de bens do casamento do filho também pesa nessa escolha, como mostra o texto sobre regime de bens e planejamento patrimonial.

Quando a conta costuma compensar

• Imóveis com expectativa de valorização, em que fixar a base hoje reduz o imposto total.
• Famílias que já sabem quem vai ficar com cada imóvel e querem evitar a partilha futura desses bens.
• Pais que dependem da renda do imóvel e não querem abrir mão dela.

A doação com usufruto tende a compensar menos quando a família não tem caixa para o ITCMD agora, quando os pais podem precisar vender o imóvel ou quando a divisão entre os filhos ainda não está clara. Mais informações sobre planejamento sucessório estão na página do Hiper Plan.