Como cobrar condômino inadimplente e o que o condomínio pode fazer?

O condomínio tem instrumentos fortes para cobrar o inadimplente. A cota atrasada rende multa de até 2%, correção e juros (art. 1.336, §1º, do Código Civil); a dívida pode ser executada diretamente na Justiça, porque a lei a trata como título executivo (art. 784, X, do Código de Processo Civil); e o próprio imóvel responde por ela, mesmo quando é bem de família. Cobrar é também dever do síndico: o art. 1.348, VII, manda o síndico cobrar as contribuições e as multas.

O que incide sobre a cota em atraso

A redação atual do art. 1.336, §1º, dada pela Lei 14.905/2024, prevê três acréscimos:

• Correção monetária.
• Juros moratórios convencionados; se a convenção não fixar, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que corresponde à Selic deduzida do índice de correção monetária.
• Multa de até 2% sobre o débito.

Multas maiores existem no Código Civil, mas para outras infrações. Obras que comprometem a segurança, alteração de fachada ou uso nocivo da unidade admitem multa de até cinco vezes a contribuição mensal (art. 1.336, §2º). O descumprimento reiterado dos deveres de condômino admite multa de até cinco vezes, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, caput), e o comportamento antissocial reiterado, multa de até dez vezes (art. 1.337, parágrafo único). Nenhuma delas serve para punir o simples atraso.

Exemplo: uma cota de R$ 1.000 paga com atraso tem multa máxima de R$ 20, mais correção e juros proporcionais ao período.

Roteiro de cobrança

Uma cobrança organizada combina etapas extrajudiciais e judiciais, com prazos definidos pela gestão e registrados:

1. Lembrete logo após o vencimento, com segunda via do boleto.
2. Notificação formal, por escrito, com o valor atualizado e prazo para pagamento.
3. Proposta de acordo, dentro dos limites que a assembleia ou a convenção autorizarem.
4. Execução judicial, com base no art. 784, X, do CPC, instruída com a convenção, a ata que aprovou o orçamento e o demonstrativo do débito.

A execução dispensa o processo de conhecimento, o que torna a cobrança mais direta. O devedor é citado para pagar, e o imóvel pode ser penhorado.

O imóvel responde pela dívida

A dívida de condomínio acompanha o imóvel. Três regras reforçam isso:

• Bem de família não protege: a Lei 8.009/1990 (art. 3º, IV) permite a penhora do imóvel residencial para cobrança de taxas e contribuições devidas em função dele.
• O comprador herda a dívida: o adquirente responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Por isso a certidão de quitação condominial é pedida na venda.
• Promitente comprador e cessionário são equiparados ao proprietário para os fins da convenção, salvo disposição em contrário (art. 1.334, §2º).

O que o condomínio não pode fazer

O Código Civil prevê sanções de natureza financeira para o atraso. O que passa disso tende a ser considerado abuso:

Inadimplência e orçamento

A inadimplência afeta todos, porque as despesas continuam e o caixa diminui. Por isso a previsão orçamentária deve considerar uma taxa realista de atraso, e o síndico deve acompanhar a inadimplência mês a mês na prestação de contas. Quando o caixa aperta, usar o fundo de reserva é uma saída temporária, com reposição programada. Veja como planejar em previsão orçamentária do condomínio e as regras do fundo em fundo de reserva.

Acordos com o inadimplente: cuidados

O acordo costuma ser o caminho mais rápido para recuperar o dinheiro, mas precisa de regras para não virar privilégio de alguns. Boas práticas:

• ter critérios aprovados pela assembleia ou previstos na convenção, como número máximo de parcelas e limites de desconto em multa e juros;
• formalizar o acordo por escrito, com o débito atualizado, as parcelas e a consequência do descumprimento;
• registrar o acordo na contabilidade e na relação de inadimplentes da prestação de contas;
• manter as cotas que vencerem durante o acordo em dia, como condição para ele continuar valendo;
• não perdoar valor principal sem autorização da assembleia, porque o dinheiro é de todos.

Acordos sem registro ou concedidos sem critério aparecem em auditoria como receita que deixou de entrar sem explicação.

Inadimplência de inquilino

Quando a unidade está alugada, a obrigação perante o condomínio continua sendo do proprietário. O contrato de locação pode transferir ao inquilino o pagamento das despesas ordinárias (Lei 8.245/1991, art. 23, XII), mas isso vale entre locador e locatário. Se a cota não for paga, o condomínio cobra o proprietário, e o imóvel responde pela dívida.

Cobrança é responsabilidade do síndico

Deixar de cobrar é descumprir o art. 1.348, VII. Se a omissão fizer o condomínio perder valores por prescrição, a assembleia pode questionar a gestão, como explicado em responsabilidade civil e criminal do síndico. A auditoria confere se as cotas emitidas batem com as recebidas, se os acordos estão registrados e se há cotas perto de prescrever. A Hiper faz contabilidade e auditoria para condomínios; veja em /audit.