Como fazer a previsão orçamentária do condomínio?

A previsão orçamentária do condomínio é o plano de receitas e despesas do próximo período, e é dela que sai o valor da cota. O art. 1.348, VI, do Código Civil atribui ao síndico elaborar o orçamento de cada ano, e o art. 1.350 manda a assembleia anual aprová-lo junto com as contribuições dos condôminos. Um orçamento bem feito evita cotas extras de surpresa e o uso do fundo de reserva para pagar contas do mês.

Passo 1: partir do realizado

A base mais segura é o que o condomínio de fato gastou nos últimos doze meses, conta por conta. Por isso a previsão depende de uma contabilidade organizada: sem balancetes mensais confiáveis, o orçamento vira estimativa. Separe as despesas em grupos:

• Pessoal: salários, horas extras, adicional noturno, férias, 13º, FGTS, INSS, vale-transporte e benefícios da convenção coletiva.
• Contratos: portaria ou limpeza terceirizada, elevadores, bombas, portões, segurança eletrônica, administradora, contabilidade.
• Consumo: água, energia e gás das áreas comuns.
• Manutenção: pequenos reparos, materiais de limpeza, jardinagem.
• Obrigações: seguro obrigatório da edificação (art. 1.346), tributos, taxas e laudos periódicos.

Passo 2: projetar os reajustes

Com a base em mãos, aplique os reajustes previsíveis de cada grupo:

1. Folha: o reajuste da convenção coletiva dos empregados de condomínio da sua região. Pisos regionais costumam ficar acima do salário mínimo nacional, que é de R$ 1.621 em 2026.
2. Contratos: o índice e a data-base de cada contrato.
3. Consumo: reajustes tarifários e mudanças de uso, como uma piscina que volta a funcionar.
4. Seguro: a renovação da apólice.

Passo 3: incluir inadimplência e reservas

A previsão precisa considerar que parte das cotas não será paga em dia. Se a inadimplência média do condomínio é de 5%, a arrecadação precisa cobrir essa diferença, ou faltará caixa. Some também:

• a contribuição ao fundo de reserva prevista na convenção (veja fundo de reserva);
• uma provisão para férias e 13º dos empregados, para que esses meses não gerem déficit;
• manutenções programadas de maior valor, divididas ao longo do ano.

Passo 4: calcular o rateio

O total previsto é dividido entre as unidades. A regra do art. 1.336, I, do Código Civil é a proporção das frações ideais, salvo disposição diferente na convenção.

Exemplo: um condomínio com despesa anual prevista de R$ 480.000 tem R$ 40.000 por mês a ratear. Uma unidade com fração ideal de 2,5% paga R$ 1.000 por mês. Se a convenção determinar divisão igual entre 40 unidades, cada uma paga R$ 1.000 independentemente da fração.

Passo 5: aprovar em assembleia

O orçamento e as contribuições são aprovados na assembleia anual (art. 1.350). Salvo quórum especial na convenção, a aprovação exige maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, em primeira convocação (art. 1.352), ou maioria dos presentes, em segunda (art. 1.353). Só vota o condômino quite (art. 1.335, III). Depois da assembleia, o síndico comunica aos condôminos a previsão aprovada e o rateio (Lei 4.591/1964, art. 24, §2º). A ata que aprova o orçamento é também o documento que dá força à cobrança judicial das cotas (CPC, art. 784, X). Veja como cobrar em inadimplência no condomínio.

Passo 6: acompanhar mês a mês

O orçamento aprovado é a régua da prestação de contas. Todo mês, o balancete deve comparar o previsto com o realizado, e as diferenças relevantes devem ser explicadas. Se o orçamento se mostrar insuficiente, o caminho é levar a revisão à assembleia. Usar o fundo de reserva para cobrir déficit recorrente, sem autorização, é um dos erros que mais aparecem em auditoria. O roteiro completo está em prestação de contas do síndico.

Cota extra: quando e como aprovar

A cota extra cobre despesas que não cabem no orçamento ordinário, como obras, reformas e indenizações. Ela precisa de aprovação da assembleia, com o quórum que corresponde ao tipo de despesa:

• Obras necessárias: o síndico pode fazer as urgentes e dar ciência à assembleia; as não urgentes com despesa excessiva dependem de autorização prévia (art. 1.341, §§1º a 3º).
• Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II).
• Obras voluptuárias: voto de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I).
• Acréscimos em partes comuns: dois terços dos votos (art. 1.342).

A ata deve indicar o valor total, o número de parcelas, o critério de rateio e a finalidade. O boleto deve separar a cota extra da ordinária, porque a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 22, parágrafo único) atribui ao proprietário as despesas extraordinárias, e o inquilino só paga as ordinárias.

Orçamento em condomínio novo

No primeiro ano, não existe histórico de despesas. A previsão parte de cotações dos contratos, da estrutura de pessoal definida e de estimativas de consumo, e costuma precisar de revisão depois de alguns meses de operação. Vale prever essa revisão já na assembleia que aprova o primeiro orçamento.

Orçamento e responsabilidade do síndico

Elaborar o orçamento é dever legal do síndico, e gastar dentro dele é a forma mais simples de demonstrar boa gestão. Despesas fora do orçamento, sem aprovação, são o ponto que mais gera questionamento em assembleia. A contabilidade condominial da Hiper produz os balancetes e o comparativo orçado e realizado; veja em /audit.