O síndico responde com o próprio patrimônio por erros na gestão do condomínio?

O síndico responde com o próprio patrimônio quando causa dano ao condomínio por culpa ou dolo. Essa é a regra geral dos arts. 186 e 927 do Código Civil: quem, por ação ou omissão, negligência ou imprudência, causa dano a outrem, deve repará-lo. Além da responsabilidade civil, alguns atos de gestão são crimes, como desviar dinheiro do caixa ou reter o INSS dos empregados e não repassá-lo.

O que a lei manda o síndico fazer

A responsabilidade do síndico começa pelos deveres listados no art. 1.348 do Código Civil. Quem descumpre um deles e causa prejuízo pode ser chamado a responder. Compete ao síndico:

• convocar a assembleia e representar o condomínio, em juízo ou fora dele;
• dar imediato conhecimento à assembleia de processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia;
• cuidar da conservação e da guarda das partes comuns;
• elaborar o orçamento anual de receitas e despesas;
• cobrar as contribuições e aplicar as multas devidas;
• prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• contratar o seguro da edificação, que o art. 1.346 torna obrigatório.

A Lei 4.591/1964 acrescenta, no art. 22, §1º, alínea g, o dever de guardar por cinco anos toda a documentação do condomínio, para eventual verificação contábil.

Quando o síndico responde civilmente

O síndico responde civilmente quando um ato ou omissão dele, com culpa ou dolo, gera prejuízo ao condomínio ou a terceiros. Situações comuns:

• Multas e juros por atraso: FGTS, INSS ou tributos pagos fora do prazo por descuido da gestão.
• Seguro não contratado ou vencido: se houver sinistro sem cobertura, o prejuízo pode recair sobre quem deixou de cumprir o art. 1.348, IX.
• Obras sem aprovação: o art. 1.341 exige dois terços dos votos para obras voluptuárias e maioria para obras úteis. Gastar sem essa aprovação expõe o síndico.
• Cobrança abandonada: deixar cotas prescreverem. O STJ fixou em cinco anos o prazo para cobrar cotas condominiais (Tema 949).
• Pagamentos sem documento: despesa sem nota fiscal ou sem contrato que o síndico não consegue justificar.

Erro de boa-fé, sem prejuízo, costuma ser resolvido com correção e ressalva nas contas. O que gera condenação é o dano comprovado ligado à conduta do síndico.

Quando a conduta vira crime

A gestão do dinheiro alheio tem proteção penal. Os tipos que mais aparecem em condomínios são três:

O ponto que mais surpreende síndicos é o segundo e o terceiro. Nos dois casos, a lei olha para o valor descontado ou retido que não chega aos cofres públicos, qualquer que seja o destino dado ao dinheiro. Os tribunais avaliam a intenção e as circunstâncias de cada caso, mas o risco existe mesmo sem enriquecimento do síndico. Por isso a folha e as retenções do condomínio merecem atenção especial, como explicado em condomínio como empregador.

O síndico responde pelas dívidas do condomínio?

Em regra, não. As dívidas do condomínio são do condomínio, e o síndico apenas o representa (art. 1.348, II). Um fornecedor não pago cobra o condomínio; um empregado com reclamação trabalhista processa o condomínio, e os condôminos respondem na proporção de suas frações. A responsabilidade passa a ser pessoal do síndico quando o prejuízo decorre de conduta culposa ou dolosa dele, e aí é o próprio condomínio que pode cobrar o ex-síndico.

Como o síndico se protege

A proteção do síndico é documental. O que o defende em um processo é poder mostrar que cumpriu os deveres e que a assembleia sabia o que ele fazia. As medidas mais eficazes:

1. Prestar contas com documentos além da planilha: extratos, notas, contratos e guias pagas. Veja o roteiro em prestação de contas do síndico.
2. Levar decisões relevantes à assembleia e registrar em ata: obras, contratações, acordos com inadimplentes, uso do fundo de reserva.
3. Conferir a folha e as retenções todo mês, com as guias de INSS, FGTS e tributos retidos quitadas.
4. Manter o seguro da edificação em dia e arquivado.
5. Contratar auditoria na entrada da gestão, para fixar o ponto de partida, e antes das assembleias de contas. Detalhes em auditoria condominial.
6. Guardar a documentação por pelo menos cinco anos e entregá-la formalmente ao sucessor, com termo assinado.

Síndico profissional e síndico morador

A lei não diferencia. O art. 1.347 permite que o síndico não seja condômino, e os deveres do art. 1.348 valem para todos. A diferença prática é de expectativa: do síndico profissional, contratado pela experiência, os tribunais tendem a esperar domínio técnico maior. Quando a síndica é uma empresa, ela responde pelos atos de quem a representa. Para qualquer um dos dois, contas auditadas e aprovadas são o registro mais sólido de uma gestão correta. Conheça os serviços para condomínios em /audit.