Quais as obrigações do condomínio como empregador de porteiro e zelador?

O condomínio que contrata porteiro, zelador, faxineiro ou vigia é empregador e segue a CLT. A Lei 2.757/1956 deixa claro que os empregados a serviço da administração do edifício residencial não se enquadram como domésticos. Isso significa registro no eSocial, FGTS pelo FGTS Digital, INSS pela DCTFWeb, respeito à convenção coletiva da categoria e toda a rotina de departamento pessoal de uma empresa.

Por que o condomínio segue a CLT

A Lei 2.757/1956 exclui porteiros, zeladores, faxineiros e serventes de prédios residenciais do regime do trabalho doméstico, desde que estejam a serviço da administração do edifício, sem vínculo com um morador específico. A mesma lei prevê que o síndico representa o empregador nas reclamações trabalhistas e que os condôminos respondem proporcionalmente pelas obrigações trabalhistas. Para a Previdência, o condomínio é equiparado a empresa (Lei 8.212/1991, art. 15, parágrafo único).

Na prática, a folha do condomínio tem os mesmos componentes de uma empresa:

• salário conforme o piso da convenção coletiva regional dos empregados em edifícios;
• horas extras, adicional noturno e reflexos;
• férias com um terço, 13º salário e vale-transporte;
• FGTS de 8% e contribuição previdenciária patronal sobre a folha;
• benefícios previstos na convenção coletiva, como cesta básica ou plano de saúde.

As obrigações digitais do condomínio empregador

Com o fim da DIRF, os rendimentos pagos aos empregados e o imposto retido passaram a ser informados apenas pelo eSocial, a partir dos fatos de 2025. Veja o lado fiscal em obrigações fiscais do condomínio.

Jornada da portaria: 12x36 e trabalho noturno

A portaria costuma funcionar 24 horas, o que exige atenção à jornada:

• Escala 12x36: permitida pelo art. 59-A da CLT, por acordo individual escrito, convenção ou acordo coletivo, com intervalos observados ou indenizados.
• Adicional noturno: o trabalho entre 22h e 5h tem acréscimo de pelo menos 20% sobre a hora diurna, e a hora noturna é computada como 52 minutos e 30 segundos (art. 73 da CLT). A convenção coletiva pode prever percentual maior.
• Folgas e feriados: a forma de compensação segue a convenção coletiva da categoria.

Contratar ou terceirizar

O condomínio pode contratar empregados diretamente ou terceirizar a portaria, a limpeza e a segurança. A Lei 6.019/1974 (art. 5º-A) permite a terceirização de qualquer atividade. A escolha muda a rotina, mas não elimina o risco:

Na terceirização, a responsabilidade subsidiária significa que, se a prestadora não pagar os empregados, o condomínio pode ser chamado a pagar. Por isso o contrato deve prever a entrega mensal de comprovantes de salários, FGTS e INSS dos trabalhadores alocados, e o síndico deve conferi-los. O art. 5º-A, §3º, também atribui ao contratante a garantia de condições de segurança, higiene e salubridade no local.

Rescisões e passivo trabalhista

Desligar um empregado antigo gera verbas rescisórias que o orçamento precisa prever: saldo de salário, férias vencidas e proporcionais com um terço, 13º proporcional, aviso-prévio e a multa de 40% do FGTS na dispensa sem justa causa. Condomínios que não provisionam essas verbas acabam recorrendo ao fundo de reserva ou a cotas extras. Veja como incluir provisões em previsão orçamentária do condomínio.

Admissão e documentos do empregado

Cada contratação gera obrigações que o condomínio precisa cumprir antes do primeiro dia de trabalho. O roteiro básico:

1. exame médico admissional;
2. contrato de trabalho escrito, com função, jornada e salário conforme a convenção coletiva;
3. acordo escrito da escala 12x36, quando adotada;
4. informação da admissão ao eSocial antes do início das atividades;
5. cadastro do vale-transporte e dos benefícios da convenção;
6. controle de ponto desde o primeiro dia.

A convenção coletiva dos empregados em edifícios e condomínios é negociada por região e define piso, reajuste, adicionais e benefícios. Ela muda a cada data-base, e aplicar a convenção desatualizada é uma das causas mais comuns de passivo trabalhista em condomínios.

Para o síndico, a folha em dia é também proteção pessoal: é nela que surgem os riscos previdenciários e trabalhistas que mais geram questionamentos.

O que conferir todo mês

1. folha fechada e enviada ao eSocial;
2. guia do FGTS Digital paga até o dia 20;
3. DCTFWeb transmitida e guia do INSS paga;
4. controle de ponto e horas extras compatíveis com a escala;
5. férias vencidas programadas;
6. comprovantes das prestadoras terceirizadas arquivados.

A Hiper faz o departamento pessoal de condomínios, com folha, eSocial e encargos; veja em /audit.