Quais impostos e declarações o condomínio precisa entregar?

O condomínio não paga imposto de renda sobre as cotas que arrecada, mas tem obrigações fiscais relevantes. Ele precisa de CNPJ, retém tributos de prestadores de serviço e de pessoas físicas que remunera, e informa tudo isso em declarações digitais mensais. Desde os fatos de 2025, a DIRF deixou de existir e foi substituída pelo eSocial e pela EFD-Reinf.

CNPJ: obrigatório para o condomínio edilício

A Instrução Normativa RFB 2.119/2022, art. 4º, obriga o condomínio edilício, definido no art. 1.332 do Código Civil, a se inscrever no CNPJ. A natureza jurídica é a 308-5, própria de condomínio edilício. O CNPJ é necessário para abrir conta bancária, registrar empregados, contratar e reter tributos. O processo de inscrição está em como legalizar um condomínio.

As retenções que o condomínio faz

O condomínio atua como fonte pagadora. Quando contrata, ele precisa verificar se deve reter tributo do valor pago e recolhê-lo em nome do prestador:

A retenção de CSLL, Cofins e PIS não se aplica a pagamentos a empresas optantes pelo Simples Nacional, em relação às suas receitas próprias (IN SRF 459/2004, art. 3º). Cada nota precisa ser analisada pelo tipo de serviço e pelo regime do prestador.

As declarações do condomínio em 2026

As informações fiscais do condomínio passam por três sistemas integrados:

• eSocial: folha, empregados e rendimentos pagos a pessoas físicas com vínculo, inclusive o imposto retido. Veja o lado trabalhista em condomínio como empregador.
• EFD-Reinf: retenções sobre pagamentos a prestadores. O evento R-2010 informa a retenção de 11% na cessão de mão de obra, e a série R-4000 informa os pagamentos com retenção de imposto de renda e contribuições. A Receita esclarece que o condomínio só envia eventos quando tem informação a escriturar.
• DCTFWeb: consolida os débitos apurados a partir do eSocial e da EFD-Reinf e gera a guia de pagamento.

A DIRF foi extinta pela IN RFB 2.181/2024 para fatos a partir de 1º de janeiro de 2025. A última DIRF entregue foi a do ano-calendário 2024. Desde então, o comprovante de rendimentos e as informações que a Receita cruza com as declarações de pessoas físicas vêm do eSocial e da EFD-Reinf.

Condomínio e a Reforma Tributária

A Lei Complementar 214/2025 regulamentou o IBS e a CBS, que substituem gradualmente os tributos sobre consumo. Em 2026, a CBS e o IBS estão em fase de teste. Para o condomínio, os pontos principais são:

• Não contribuinte, como regra: o art. 26, I, diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS.
• Opção pelo regime regular: o condomínio pode optar por ser contribuinte; nesse caso, os tributos incidem sobre todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros (art. 26, §2º, I).
• Outras receitas relevantes: se o condomínio não optar e as taxas cobradas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, ele fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações que realizar, como a exploração de áreas comuns (art. 26, §2º, II).
• Retenção de PIS e Cofins: a Emenda Constitucional 132/2023 prevê a extinção do PIS e da Cofins a partir de 2027, com a cobrança da CBS. A retenção de 4,65% sobre serviços, que inclui PIS e Cofins, deve mudar com isso, e o condomínio precisa acompanhar a regulamentação.

Receitas extras do condomínio

Aluguel de antena no telhado, de vagas, de salão para terceiros ou de espaço para publicidade são receitas que precisam entrar na contabilidade e na prestação de contas. Elas têm tratamento tributário próprio, que depende da natureza da receita e de como ela é aplicada, e agora também do limite de 80% da LC 214/2025. Vale analisar cada contrato antes de assiná-lo.

Certidões negativas do condomínio

Certidões em dia mostram que o condomínio não tem pendências e costumam ser pedidas em financiamentos de obras, contratações e na troca de gestão. As principais são:

• Certidão de débitos federais, emitida pela Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, que inclui as contribuições previdenciárias;
• Certificado de Regularidade do FGTS, emitido pela Caixa;
• Certidão negativa de débitos trabalhistas, emitida pela Justiça do Trabalho;
• certidões municipais, quando o condomínio tem obrigações com a prefeitura.

Uma certidão positiva quase sempre aponta uma obrigação esquecida: uma DCTFWeb não transmitida, uma guia não paga ou uma divergência entre o declarado e o recolhido. Consultar as certidões todo mês é uma forma simples de detectar esses problemas cedo.

Checklist fiscal mensal

1. conferir cada nota de serviço quanto às retenções devidas;
2. recolher as retenções no prazo;
3. transmitir eSocial, EFD-Reinf e DCTFWeb;
4. manter certidões negativas atualizadas;
5. arquivar notas, guias e recibos de transmissão.

Quando o síndico é remunerado ou isento da cota, surgem obrigações previdenciárias próprias, explicadas em síndico isento da taxa paga INSS. A Hiper faz a contabilidade e as obrigações fiscais de condomínios; veja em /audit.