Como é calculado o ITBI no Rio de Janeiro em 2026?

No município do Rio de Janeiro, o ITBI é de 3% sobre o valor de mercado do imóvel transmitido. A alíquota foi elevada de 2% para 3% a partir de 1º de janeiro de 2018, pela Lei municipal 6.250/2017, que alterou a Lei 1.364/1988. O ponto que mais pesa na conta é a base de cálculo: o STJ decidiu que o valor declarado na compra presume-se correto e que a prefeitura só pode cobrar sobre valor maior depois de um processo administrativo em que o contribuinte possa apresentar sua avaliação.

Quando o ITBI é devido

O ITBI incide na transmissão de imóvel entre vivos por ato oneroso, como compra e venda, permuta, dação em pagamento e arrematação, e na cessão onerosa de direitos sobre imóveis (art. 156, II, da Constituição). A Lei Complementar 227/2026 reescreveu o art. 35 do CTN para prever como fato gerador a transmissão da propriedade ou do domínio útil, a transmissão de direitos reais, exceto os de garantia, e a cessão onerosa de direitos relativos a essas transmissões.

Transmissões gratuitas, como herança e doação, não pagam ITBI; pagam ITCMD, que é estadual e está explicado no texto sobre o ITCMD no Rio de Janeiro.

Qual é a base de cálculo?

A base de cálculo é o valor venal do imóvel, entendido como o valor de mercado. A LC 227/2026 incluiu no art. 38 do CTN a definição: valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos como preços praticados, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, tipologia, padrão e área. A prefeitura deve divulgar os critérios usados, e o contribuinte pode apresentar avaliação contraditória, no procedimento previsto na lei municipal.

No Rio, a Secretaria Municipal de Fazenda informa que a avaliação segue a norma técnica NBR 14653-2 e que a guia pode ser simulada e solicitada pelo portal Carioca Digital antes da escritura.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema Repetitivo 1.113 e fixou três teses sobre a base de cálculo do ITBI:

1. A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem pode ser usada como piso.
2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência que ele próprio estabeleceu de forma unilateral.

A LC 227/2026 foi aprovada depois desse julgamento e passou a prever critérios técnicos de estimativa e a avaliação contraditória. A convivência entre as duas regras ainda vai se consolidar, sobretudo quando a prefeitura estima valor acima do declarado.

Exemplo de cálculo

Exemplo: compra de um apartamento por R$ 900.000, valor declarado na transação.

Quando a prefeitura atribui valor maior que o da transação, o contribuinte pode pedir a revisão administrativa com laudo de avaliação ou, se pagar a diferença, pedir depois a restituição do que considerar pago a mais, dentro de 5 anos. O texto sobre tributo pago a mais trata desses prazos.

ITBI em holdings e reorganizações

O ITBI é um dos custos centrais quando imóveis entram em uma empresa. A Constituição afasta o imposto na incorporação de imóvel ao capital de pessoa jurídica e nas fusões, incorporações, cisões e extinções de empresas, salvo quando a atividade preponderante da adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis (art. 156, § 2º, I).

• Valor acima do capital. O STF, no Tema 796, limitou a imunidade ao valor do capital integralizado. Se o imóvel entra por valor maior que o capital subscrito, a diferença pode ser tributada.
• Empresas de locação. Holdings que alugam os imóveis que recebem podem ter a imunidade negada pelo município. A aplicação dessa ressalva à integralização de capital está em julgamento no STF, no Tema 1.348.
• Reorganizações. Em cisões e incorporações entre empresas do grupo, o mesmo teste de atividade preponderante se aplica à empresa que recebe os imóveis.

Esses pontos entram na conta da holding familiar e da reorganização societária como cenários de custo, e não como certeza de imunidade.

Compra pela pessoa física ou pela empresa

Na compra de um imóvel, o ITBI de 3% é o mesmo para pessoa física e pessoa jurídica. O que muda entre as duas é o que vem depois: tributação dos aluguéis, imposto na venda futura, IBS e CBS na locação e na venda por empresa, e o custo de transmitir o imóvel aos herdeiros. A escolha de quem compra deve considerar o uso do imóvel e o plano de longo prazo da família, e não só o custo da escritura.

Custos que acompanham o ITBI

Além do ITBI, a compra envolve os emolumentos da escritura no tabelionato de notas, os emolumentos do registro no Registro de Imóveis e, se houver financiamento, os custos do banco. As tabelas de emolumentos são fixadas por lei estadual e divulgadas pelos cartórios. Para o planejamento, a soma desses custos costuma ser estimada antes da negociação, junto com o valor do imóvel.

Mais informações sobre planejamento patrimonial estão na página do Hiper Plan.