Como pagar o carnê-leão sobre aluguel recebido de pessoa física?

Quem recebe aluguel de pessoa física, no Brasil ou do exterior, é obrigado a recolher o carnê-leão todo mês. O cálculo usa a tabela progressiva mensal sobre o aluguel recebido no mês, depois de abatidos IPTU, condomínio e despesas de cobrança pagos pelo locador. O pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, em DARF com código 0190. Em 2026, a redução da Lei 15.270/2025 também vale para o carnê-leão.

Quem precisa pagar carnê-leão sobre aluguel?

Precisa pagar o proprietário, ou usufrutuário, residente no Brasil que recebe aluguel de pessoa física ou de fonte no exterior (pergunta 266 do Perguntas e Respostas IRPF 2026). Quando o inquilino é pessoa jurídica, o imposto é retido na fonte pela empresa, mesmo que o pagamento passe por imobiliária, e não há carnê-leão sobre esse aluguel.

A regra alcança também a locação por temporada, inclusive de apenas um quarto, feita por plataformas digitais. A legislação do imposto de renda não distingue contrato curto de contrato longo (pergunta 209).

O que pode ser abatido do aluguel?

Antes de aplicar a tabela, o locador pode excluir do aluguel recebido as despesas que pagou do próprio bolso (pergunta 445):

• impostos e taxas sobre o imóvel, como o IPTU;
• despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias;
• despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa de administração da imobiliária e a comissão de plataformas de temporada;
• aluguel pago pelo imóvel, no caso de sublocação.

Não podem ser excluídos gastos com reforma, manutenção, seguro, taxa de associação de moradores, nem as taxas de limpeza e estacionamento cobradas à parte do hóspede, que são rendimento tributável. Se o condomínio ou o IPTU são pagos pelo inquilino, não há o que excluir.

Como se calcula o carnê-leão em 2026?

O imposto é calculado pela tabela progressiva mensal vigente no mês do recebimento, sobre o total recebido de pessoas físicas no mês, somando todos os aluguéis e outros rendimentos sujeitos ao carnê-leão (pergunta 267). Da base podem ser deduzidos dependentes, pensão alimentícia judicial e previdência oficial, ou, alternativamente, o desconto simplificado mensal.

Desde janeiro de 2026, aplica-se a redução do art. 3º-A da Lei 9.250/1995: com até R$ 5.000 de rendimentos tributáveis no mês, o imposto é zerado; entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução é de R$ 978,62 menos 0,133145 vezes o rendimento. A Receita confirma que essa redução vale para o carnê-leão.

Exemplo: um apartamento alugado a pessoa física por R$ 4.500, com condomínio de R$ 700 e IPTU mensal de R$ 150 pagos pelo proprietário, e sem outros rendimentos no mês. A base é R$ 3.650, abaixo de R$ 5.000, e o imposto do mês em 2026 é zero. O rendimento continua sendo declarado no ajuste anual.

Quem tem salário e também aluguel precisa de atenção: o carnê-leão considera só o aluguel no mês, mas na declaração anual os dois se somam, e a diferença de imposto pode aparecer no ajuste.

Como fica o imóvel de mais de um dono?

Cada coproprietário tributa a parte que lhe cabe. O contrato de locação deve discriminar o percentual de cada um; se não discriminar, a recomendação da Receita é fazer um aditivo (pergunta 221). No caso de bens comuns do casal, o aluguel é tributado 50% em nome de cada cônjuge, ou, por opção, integralmente em nome de um deles. A opção vale para todos os rendimentos de bens comuns do ano, e não para um imóvel isolado.

Como pagar e o que acontece com atraso?

O cálculo e a emissão do DARF são feitos no programa Carnê-Leão, disponível no e-CAC, que depois exporta os dados para a declaração anual. O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, e o código é 0190.

• Pagamento em atraso espontâneo: multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic (Lei 9.430/1996, art. 61).
• Falta de pagamento apurada pela Receita: multa isolada de 50% sobre o valor mensal não recolhido, mesmo que a declaração anual não apresente imposto a pagar (art. 44, inciso II).

O carnê-leão pago é antecipação e é abatido do imposto apurado na declaração anual. Aluguel sem carnê-leão recolhido é uma causa comum de malha fina, porque imobiliárias informam os valores à Receita.

Como o aluguel aparece na declaração anual?

Os aluguéis recebidos de pessoas físicas e o carnê-leão pago são levados para a declaração anual, de preferência importando os dados do programa Carnê-Leão, o que evita divergências. Os aluguéis pagos por empresas vão para a ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, com o imposto retido informado no campo próprio. Nesse caso, a comissão da imobiliária é informada na ficha Pagamentos Efetuados, código 71, administrador de imóveis (pergunta 207).

No ajuste, todos esses rendimentos se somam aos demais, como salário e aposentadoria, e a tabela anual é aplicada sobre o total. É comum que o locador que também tem salário tenha imposto a pagar na declaração, mesmo com o carnê-leão em dia, porque cada fonte foi calculada isoladamente ao longo do ano.

A Reforma Tributária muda algo para quem aluga?

Para a maioria dos locadores pessoa física, não. A Lei Complementar 214/2025, art. 251, só trata como contribuinte do IBS e da CBS a pessoa física que, no ano anterior, teve receita de locação acima de R$ 240 mil e com mais de três imóveis distintos. Esse valor é atualizado pelo IPCA. Quem se aproxima desses números deve acompanhar a implantação dos novos tributos.