Quanto se paga de imposto na venda de um imóvel e quando há isenção?

Quem vende um imóvel por valor maior do que o custo declarado paga imposto de renda sobre o ganho de capital: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, com alíquotas maiores acima disso. O imposto é apurado no programa GCAP e pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Há isenção para quem vende o único imóvel por até R$ 440 mil e para quem usa o valor da venda de imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

Como se calcula o ganho de capital?

O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Do valor de venda se deduz a corretagem paga pelo vendedor. Ao custo de aquisição se somam, quando comprovados e declarados no ano em que ocorreram (pergunta 671 do Perguntas e Respostas IRPF 2026):

• construção, ampliação e reforma, com projeto aprovado quando exigido;
• pequenas obras, como pintura, pisos e encanamentos;
• ITBI, escritura e registro pagos na compra;
• corretagem paga na compra, se o ônus foi do comprador;
• juros e acréscimos pagos no financiamento da compra;
• contribuição de melhoria e obras públicas que beneficiaram o imóvel.

Despesas não declaradas no ano em que foram feitas costumam ser recusadas numa fiscalização. Por isso a ficha de bens deve registrar cada reforma relevante.

Quais são as alíquotas?

As alíquotas são aplicadas por faixa, sobre a parcela do ganho em cada uma (art. 21 da Lei 8.981/1995). Quem vende partes do mesmo imóvel até o fim do ano seguinte à primeira venda soma os ganhos para definir a alíquota.

Quais reduções diminuem o ganho?

Para imóveis antigos, a lei prevê reduções aplicadas em sequência (pergunta 656):

1. Imóveis comprados até 1969: ganho isento.
2. Imóveis comprados de 1970 a 1988: redução fixa de 95% a 5%, conforme o ano de compra (art. 18 da Lei 7.713/1988).
3. Fatores FR1 e FR2: redutores calculados pelo número de meses de posse a partir de 1996, previstos no art. 40 da Lei 11.196/2005 e aplicados automaticamente pelo programa GCAP.

Exemplo: apartamento comprado em 2010 por R$ 400 mil e vendido em 2026 por R$ 1 milhão, com R$ 50 mil de corretagem paga pelo vendedor e R$ 80 mil de reforma declarada. O ganho bruto é de R$ 470 mil. Os fatores de redução diminuem esse valor antes da alíquota de 15%, e o resultado exato sai do GCAP com as datas de compra e venda.

Quando a venda é isenta?

Único imóvel até R$ 440 mil

É isento o ganho na venda, por até R$ 440 mil, do único imóvel que a pessoa possui, de qualquer tipo, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos (art. 23 da Lei 9.250/1995). No imóvel em condomínio, o limite vale para a parte de cada coproprietário.

Compra de outro imóvel residencial em 180 dias

É isento o ganho na venda de imóvel residencial quando o vendedor, residente no Brasil, aplica o valor na compra de imóvel residencial no País em até 180 dias contados da assinatura do contrato de venda (art. 39 da Lei 11.196/2005). As condições principais são:

• a contagem inclui o dia da assinatura do contrato;
• o benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos;
• se só parte do valor for reaplicada, a isenção é proporcional;
• vale para imóvel pronto, em construção ou na planta, e para quitar o financiamento de imóvel residencial já possuído;
• não vale para construção, reforma, compra de terreno ou de vaga de garagem isolada;
• a opção é irretratável e deve ser informada no GCAP; ela obriga a entregar a declaração anual.

Se o prazo de 180 dias não for cumprido, o imposto é cobrado com juros desde o segundo mês após o recebimento e com multa se não for pago em até 210 dias do contrato (pergunta 580).

Como e quando pagar o imposto?

O cálculo é feito no programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF com código 4600. O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Na venda parcelada, o imposto é apurado sobre cada parcela recebida, na proporção do ganho, e cada parcela tem seu vencimento. O imposto de ganho de capital é definitivo: ele não se mistura aos demais rendimentos na declaração anual, que apenas importa o GCAP.

Quem teve ganho de capital tributável em qualquer mês é obrigado a entregar a declaração do ano seguinte.

A atualização de valor pela Lei 15.265/2025 ajuda?

A Lei 15.265/2025 abriu o Rearp, que permitiu atualizar o valor de imóveis e veículos declarados, pagando 4% sobre a diferença, com prazo até 19 de fevereiro de 2026. Quem aderiu terá o custo maior refletido na declaração de 2027 e pode ter ganho menor numa venda futura, conforme as condições da própria lei e da Instrução Normativa RFB 2.302/2025. Para quem não aderiu, vale o custo histórico com as reduções legais.

A venda entra na tributação mínima de altas rendas?

Não entra. O art. 16-A da Lei 9.250/1995, incluído pela Lei 15.270/2025, exclui os ganhos de capital da base da tributação mínima, com exceção dos ganhos em bolsa. Pela redação do § 1º desse artigo, a exclusão vale também para verificar o limite de R$ 600 mil. Os detalhes estão em tributação mínima de altas rendas.