Como destituir o síndico do condomínio?

O síndico pode ser destituído antes do fim do mandato quando pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio. É o que diz o art. 1.349 do Código Civil. A decisão é da assembleia especialmente convocada para isso, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, e o STJ entende que essa maioria se calcula sobre os presentes. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la.

Os motivos previstos em lei

O art. 1.349 lista três fundamentos para a destituição:

• Praticar irregularidades: pagamentos sem documento, obras sem aprovação, contratos com parentes sem transparência, uso indevido do fundo de reserva.
• Não prestar contas: deixar de apresentar as contas anuais ou quando exigidas pela assembleia, como manda o art. 1.348, VIII.
• Não administrar convenientemente: abandono da conservação, falta de seguro, encargos trabalhistas em atraso, cobrança de inadimplentes parada.

A convenção pode trazer regras complementares. O importante é que a convocação e a ata indiquem o fundamento, com os fatos que o sustentam. Destituição sem motivo claro abre espaço para questionamento judicial.

Passo a passo da destituição

1. Reunir os fatos e documentos. Balancetes, extratos, e-mails sem resposta, pedidos de documentos negados, parecer do conselho fiscal. Quando a suspeita envolve dinheiro, uma auditoria prévia dá base técnica à assembleia. Veja em sinais de desvio nas contas.
2. Pedir a convocação ao síndico. O próprio síndico pode convocar assembleias extraordinárias (art. 1.355). O pedido formal registra a tentativa.
3. Convocar com um quarto dos condôminos. Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo diretamente (art. 1.355). Confira na convenção a forma e a antecedência da convocação.
4. Convocar todos. A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (art. 1.354). A pauta deve trazer a destituição de forma expressa, com o fundamento, e a eleição do substituto.
5. Realizar a assembleia. O síndico deve ter a oportunidade de se manifestar. A assembleia pode ser presencial, eletrônica ou híbrida, se a convenção não proibir (art. 1.354-A).
6. Votar. A destituição exige maioria absoluta dos membros presentes, conforme o entendimento do STJ. Só vota o condômino quite (art. 1.335, III).
7. Eleger o novo síndico na mesma assembleia, para mandato de até dois anos (art. 1.347), e registrar a ata no Registro de Títulos e Documentos.

Destituição e renúncia

Muitas vezes, diante da convocação, o síndico renuncia. A renúncia encerra o mandato, mas não encerra o dever de prestar contas do período nem o de entregar a documentação. A assembleia pode, na mesma reunião, registrar a renúncia, eleger o substituto e deliberar sobre auditoria das contas da gestão anterior.

O que fazer depois da destituição

A destituição abre uma transição, e ela precisa ser organizada:

• atualizar o síndico no CNPJ com a ata registrada, conforme o Anexo VIII da IN RFB 2.119/2022;
• trocar os representantes nas contas bancárias e cancelar senhas, tokens e procurações;
• receber a documentação por termo assinado;
• conferir saldos, folha, tributos e contratos na data da troca;
• exigir a prestação de contas do período ainda não aprovado.

O checklist completo está em auditoria na troca de síndico ou administradora.

Se houver prejuízo ao condomínio

A destituição tira o síndico do cargo, mas não resolve prejuízos. Se a auditoria confirmar dano causado por culpa ou dolo, o condomínio, representado pelo novo síndico, pode cobrar o ex-síndico com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil, mediante decisão da assembleia. Se houver indício de crime, como apropriação de valores, os fatos podem ser levados às autoridades. Os riscos do cargo estão em responsabilidade civil e criminal do síndico.

Quando a assembleia não se reúne

Há situações em que nem o síndico nem os condôminos conseguem realizar a assembleia. Para esses casos, o art. 1.350, §2º, do Código Civil prevê que o juiz decida, a requerimento de qualquer condômino. O caminho judicial também é o recurso quando a assembleia se realiza, mas com vício que compromete a decisão.

Os vícios que mais levam à anulação de assembleias de destituição são:

• falta de convocação de todos os condôminos (art. 1.354);
• pauta genérica, sem indicar a destituição e seu fundamento;
• convocação fora da forma ou da antecedência prevista na convenção;
• voto de condôminos inadimplentes (art. 1.335, III);
• ata que não registra a contagem dos votos.

Cuidar desses pontos evita que a destituição seja desfeita depois. Uma ata clara, com a lista de presença, a contagem dos votos e o fundamento da decisão, é o documento que sustenta a destituição se ela for questionada.

Destituição de administradora

O art. 1.349 trata só do síndico. A administradora é contratada pelo síndico, com aprovação da assembleia (art. 1.348, §2º), e sai pela rescisão do contrato, conforme as cláusulas de aviso e multa. Quando a insatisfação é só com a administradora, basta a rescisão, seguida da transição de dados e documentos.

Para o síndico: como evitar chegar a esse ponto

A maior parte das destituições começa com contas mal explicadas. Prestar contas com documentos, levar decisões relevantes à assembleia e responder por escrito aos pedidos do conselho reduz muito o risco. O roteiro está em prestação de contas do síndico. A Hiper Audit apoia condomínios em auditoria de gestão e de transição; veja em /audit.